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FAZ berichtet: Lohnt es sich, Mietshäuser in eine GmbH zu überführen? – Chancen und Risiken
Für viele Immobilienbesitzer stellt sich früher oder später die Frage, ob es sinnvoll ist, ihre Mietshäuser in eine GmbH einzubringen, um steuerliche Vorteile zu nutzen. Besonders dann, wenn die Immobilien bereits seit längerem im Besitz sind und die steuerlichen Vorteile wie Abschreibungen oder Kreditkosten ausgeschöpft sind, erscheint dies eine verlockende Option. Doch die Überführung von Immobilien in eine GmbH birgt nicht nur Vorteile, sondern auch einige Herausforderungen, die gründlich bedacht werden sollten.
Warum die Überführung in eine GmbH?
Eine Immobilie, die über eine lange Zeit im Privatbesitz gehalten wird, kann steuerlich an Attraktivität verlieren. Oft sind die Kredite abbezahlt, sodass die Zinsaufwendungen nicht mehr mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können. Auch die Abschreibung der Immobilie, welche über 50 Jahre verteilt wird, hat dann möglicherweise einen geringen Einfluss auf die Steuerlast, da der Abschreibungswert im Vergleich zum Marktwert der Immobilie gering ausfällt. Diese Faktoren führen dazu, dass Mieteinnahmen vollständig dem Einkommen des Vermieters zugerechnet und entsprechend versteuert werden.
Der Gedanke, die Immobilie in eine GmbH einzubringen, wird vor allem von dem Wunsch getrieben, die Mieteinnahmen aus dem privaten Vermögen herauszulösen und auf Ebene der GmbH von einem niedrigeren Körperschaftsteuersatz zu profitieren. Durch die Gründung einer Immobilien GmbH können Unternehmen Immobilien mit einer Steuerlast von lediglich 15 % Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag) bewirtschaften, was im Vergleich zu den Einkommensteuersätzen von bis zu 42 % für Privatpersonen einen erheblichen Vorteil darstellt.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Immobilien GmbH?
Der bedeutendste Vorteil der Immobilien GmbH liegt in der niedrigeren Besteuerung der Mieteinnahmen. Während Mieteinnahmen im Privatbesitz der progressiven Einkommensteuer unterliegen, können sie innerhalb der GmbH mit der niedrigeren Körperschaftsteuer besteuert werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Gewinne innerhalb der GmbH thesauriert (d.h. im Unternehmen belassen) und für zukünftige Investitionen verwendet werden können, ohne dass eine zusätzliche Steuer auf diese Gewinne anfällt.
Auch der Verkauf von Immobilien innerhalb der GmbH ist ein interessanter Aspekt: Anders als bei Privatpersonen, die nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkaufen können, sind Verkaufserlöse in einer GmbH steuerpflichtig. Allerdings kann die GmbH diese Erlöse oft effektiver reinvestieren oder thesaurieren, sodass der tatsächliche Steuereffekt minimiert werden kann.
Was sollte man beachten?
Die Überführung von Immobilien in eine GmbH ist jedoch nicht immer unproblematisch. Es gibt einige wesentliche Punkte, die man beachten sollte:
- Grunderwerbsteuer: Wird eine Immobilie von einer Privatperson in eine GmbH eingebracht, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Diese kann je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwertes betragen und ist oft ein erheblicher Kostenfaktor.
- Verlust der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit: Im Privatbesitz kann eine Immobilie nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden. Innerhalb einer GmbH gibt es keine vergleichbare Regelung – jeder Verkauf von Immobilien ist steuerpflichtig, auch nach Ablauf von zehn Jahren.
- Doppelbesteuerung bei Entnahme: Während die Mieteinnahmen auf Ebene der GmbH niedriger besteuert werden, fällt beim Entnehmen von Gewinnen (z.B. durch Dividendenausschüttung) erneut eine Steuer an. Dies kann den Steuervorteil erheblich schmälern.
- Verwaltungsaufwand: Eine GmbH erfordert eine umfassende Buchführung, die Erstellung von Jahresabschlüssen und die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater. Der damit verbundene Aufwand ist deutlich höher als bei der Verwaltung von Privatvermögen.
Wann lohnt sich die Übertragung in eine GmbH?
Die Überführung von Immobilien in eine GmbH lohnt sich vor allem dann, wenn langfristig geplant wird und die Immobilie nicht kurzfristig verkauft werden soll. Die steuerlichen Vorteile durch die niedrigere Körperschaftsteuer und die Möglichkeit der Reinvestition der Gewinne sind für Unternehmer, die weitere Immobilien erwerben oder langfristig Vermögenswerte aufbauen möchten, besonders attraktiv.
Für Privatpersonen, die nur eine oder wenige Immobilien halten und auf eine Veräußerung innerhalb der nächsten Jahre hoffen, ist die GmbH oft weniger sinnvoll, da die Nachteile – wie der Verlust der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit und die Grunderwerbsteuer – überwiegen können.
Fazit: Gut abwägen und professionellen Rat einholen
Die Überführung von Mietshäusern in eine GmbH kann in vielen Fällen steuerliche Vorteile bieten, muss aber gut durchdacht sein. Neben den potenziellen Steuerersparnissen gibt es eine Reihe von Kosten und Verpflichtungen, die berücksichtigt werden müssen. Unternehmer sollten sich ausführlich von einem Steuerberater beraten lassen, um sicherzustellen, dass die Gründung einer Immobilien GmbH tatsächlich den gewünschten Effekt erzielt.
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