BGH bestätigt Aufklärungspflicht von Darlehensvermittlern – Schadensersatz bei fehlerhafter Beratung

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Frankfurt am Main, 20. März 2025 – Der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 122/23) hat mit Urteil vom 20. Februar 2025 die Rechte von privaten Immobilienkäufern gestärkt: Wer auf Empfehlung eines Darlehensvermittlers frühzeitig einen Darlehensvertrag unterschreibt und später eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zahlen muss, kann unter bestimmten Umständen Schadensersatz vom Vermittler verlangen.

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Was ist passiert?

Ein Ehepaar wollte ein Einfamilienhaus erwerben. Noch bevor der notarielle Kaufvertrag zustande kam, wurde – auf Vermittlung einer Beraterin – bereits der Darlehensvertrag mit der Bank unterschrieben. Als der Verkäufer kurzfristig absprang, war die Finanzierung nicht mehr rückabwickelbar. Die Bank forderte und erhielt eine Nichtabnahmeentschädigung von über 35.000 €.

Die Käufer klagten – und bekommen nun durch den Bundesgerichtshof Rückendeckung.

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Was bedeutet das Urteil?

Nach Ansicht des BGH hätte der Darlehensvermittler umfassend über das reale Risiko eines gescheiterten Kaufs aufklären müssen. Dies sei nicht erfolgt.
Der Vermittler haftet daher auf Schadensersatz, da das Risiko verharmlost wurde und keine alternativen, risikoärmeren Finanzierungsmodelle aufgezeigt wurden.

Besonders wichtig: Der BGH stellt klar, dass Vermittler auf Möglichkeiten hinweisen müssen, wie man eine Nichtabnahmeentschädigung von vornherein vermeiden kann – etwa durch spätere Unterzeichnung oder eine aufschiebende Bedingung im Darlehensvertrag.

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Unterschied zur Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn ein bereits abgeschlossener Kredit nicht in Anspruch genommen wird.
Im Gegensatz dazu entsteht eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Beide sind rechtlich unterschiedlich zu bewerten – und bieten verschiedene Angriffspunkte für die Rückforderung.

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Was Sie jetzt tun sollten

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„Diese Rechtsprechung ist ein Meilenstein – die Erfolgsaussichten auf Rückforderung gegenüber dem Vermittler stehen sehr gut.“
– Rechtsanwalt Julian Tietze, Partner bei tes rechtsanwälte steuerberater

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